Ste našli svojo sanjsko hišo in jo želite financirati, tako kot večina Slovencev, s stanovanjskim kreditom? Prišel je trenutek, da se odpravite na banko. Ali veste, kaj morate vprašati bančnika za varen in ugoden kredit? Za vas smo pripravili vprašanja, ki jih preprosto ne smete pozabiti, ko se odpravite na banko po kredit.
Sprašujte, poizvedujte in se informirajte
Ko razmišljate o hipotekarnem kreditu, se vam gotovo zastavlja na stotine vprašanj. Da bi se izognili presenečenjem in se hkrati prepričali, da ste dobili najboljšo ponudbo za najem hipotekarnega kredita, obiščite več bank in postavite čim več vprašanj. Le na ta način boste kar najbolje spoznali bančno ponudbo in pogoje kreditiranja.
Zavedajte se, da neumnih vprašanj v zvezi z najemom hipotekarnega kredita ni. Obstajajo le vprašanja, ki se nam porajajo pogosteje kot nekatera druga. Zato v nadaljevanju navajamo 11 najpogostejših vprašanj v zvezi z najemom hipotekarnega kredita, s katerimi boste pridobili dragocene informacije, ki vam bodo omogočale lažjo odločitev in izbiro.
1. Koliko kredita mi bo banka odobrila glede na ocenjeno vrednost nepremičnine?
Pri hipotekarnih kreditih je višina kredita omejena glede na vrednost nepremičnine. Banke najpogosteje postavijo mejo pri 70 % vrednosti zastavljene nepremičnine. Vendar se banke pri tem zelo razlikujejo, saj so nekatere izmed njih pripravljene financirati le 50 % vrednosti zastavljene nepremičnine.
2. Kolikšna je smiselna doba odplačila kredita glede na znesek kredita in kreditno sposobnost?
Čim daljša je doba odplačevanja kredita, višji so stroški obresti. Odločitev za premajhen obrok pomeni, da boste kredit odplačevali veliko dlje časa in dražje, kot bi ga, če bi izbrali primerno višino kreditnega obroka. Z višjim mesečnim obrokom se bo doba odplačevanja skrajšala, strošek obresti pa zmanjšal. Vendar hkrati pazite, da ne boste preobremenili svojih mesečnih prihodkov.
3. Katero obrestno mero mi svetujete - fiksno ali variabilno in zakaj?
Pri najemu dolgoročnega stanovanjskega kredita se pogosto svetuje najem kredita s fiksno obrestno mero, ki vas ščiti pred tveganjem, da bi se vam obrestna mera in s tem obrok kredita povišal. Vedite le, da banka to dodatno varnost zaračuna, kar pomeni, da je fiksna obrestna mera vedno nekoliko višja od spremenljive obrestne mere.
4. V kolikor se odločim za fiksno obrestno mero ali sem res zavarovan pred morebitno podražitvijo kredita?
Banke si v splošnih pogojih poslovanja, ki so sestavni del kreditne pogodbe, pogosto pridržujejo pravico do prilagoditve fiksne obrestne mere v primeru večjih sprememb na finančnih trgih. Zato, če se odločite za fiksno obrestno mero, ki bo zaradi zagotavljanja varnosti tudi višja v primerjavi s spremenljivo obrestno mero, nikar ne čakajte na podpis kreditne pogodbe, ampak po tem povprašajte vašega bančnika že na uvodnih pogovorih.
5. Kakšna je razlika pri obrestni meri za posojila na 15, 20 ali 30 let?
Pri visokih zneskih kredita, kar hipotekarni krediti običajno so, lahko vsaka desetinka odstotne točke pomeni več tisoč evrov prihranka. Čeprav je efektivna obrestna mera (EOM) za kredite z daljšo ročnostjo nižja, vas naj to dejstvo nikar ne zavede. Znesek, ki ga boste plačali poleg glavnice pri kreditih z daljšo ročnostjo bo bistveno višji. Vzrok je preprost – obresti na glavnico kredita boste plačevali daljše obdobje. Praviloma je tudi obrestna mera pri daljši odplačilni dobi višja.
6. Koliko znašajo vsi stroški posojila - stroški odobritve, cenitev nepremičnine, strošek notarja in drugi mogoči stroški?
Efektivna obrestna mera (EOM) ne vključuje stroškov hipoteke, to so stroški za vpis zastavne pravice, stroški cenitev, stroški zavarovanja zastavljene nepremičnine. Bančne ponudbe se med seboj precej razlikujejo, zato se pri iskanju najugodnejše bančne ponudbe ne osredotočajte zgolj na "svojo" banko, temveč obiščite čim več bank in primerjajte ponudbe med seboj. Ko boste zbrali vse ponudbe, se z njimi odpravite v "svojo" banko in si skušajte izpogajati najboljše pogoje kreditiranja. Banke praviloma svojim komitentom odobravajo ugodnejše obresti.
7. Ali lahko posojilo predčasno odplačam in kakšni stroški so povezani s predčasnim odplačilom?
Pri kreditih s spremenljivo obrestno mero je predčasno odplačilo kredita brezplačno, pri kreditih s fiksno obrestno mero pa vam lahko kreditodajalec zaračuna nadomestilo. Višina nadomestila je zakonsko omejena. Zakon določa, da slednje ne sme biti višje od:
- 1 % vrednosti predčasno odplačane glavnice, če je do odplačila kredita ostalo še več kot eno leto
- 0,5 % vrednosti, če je do odplačila kredita ostalo leto ali manj.
8. Na kakšen način mi je banka ob izgubi službe in nezmožnosti odplačevanja kreditnega obroka pripravljena pomagati?
Dobro je preveriti, ali je banka ob izgubi dohodka kreditojemalcu pripravljena omogočiti spremembo kreditne pogodbe oziroma reprogramirati kredit. Banka lahko začasno zamrzne odplačevanje kredita (moratorij) ali zniža višino mesečne obveznosti za odplačevanje kredita, kar pa pomeni podaljšanje ročnosti kredita.
9. Katere dokumente in dokazila bom potreboval?
Za najem hipotekarnega kredita boste potrebovali kar nekaj dokumentacije in dokazil. Poleg osebnega dokumenta in potrdil o mesečnih prejemkih, boste morali banki dokazati, da ste lastnik zastavljene nepremičnine. Zato bo najbolje, da svojega bančnika povprašate za seznam dokumentov, ki jih boste potrebovali za najem kredita.
10. Lahko oba zakonska partnerja najameva en kredit, zavarujeva z eno hipoteko in kredit odplačujeva skupaj?
Vsekakor parom, kjer sta oba kreditno sposobna priporočamo najem le enega kredita - tako imenovanega družinskega kredita. S tem boste znatno privarčevali, saj se boste izognili dvojnim stroškom odobritve kredita.
11. Ali je potrebno pri zavarovanju kredita s hipoteko še kakšno dodatno jamstvo?
Kadar zastavljate nepremičnino z več lastniki, bo banka zahtevala, da vsi lastniki solidarno jamčijo za odplačilo kredita kot solidarni poroki. Sicer pa dodatno jamstvo ni potrebno.
