Ljudje smo po naravi takšni, da želimo biti inovativni in edinstveni, to se odraža tudi na področju gradnje lastnih hiš. Z masovno proizvodnjo različnih materialov za gradnjo hiš, kot prav tako pojavom družbenih omrežij, si vsak želi zgraditi hišo na edinstveni lokaciji in z inovativnim izgledom. Prvo vprašanje, ki se nam na poti do te edinstvene in inovativne hiše pojavi, pa je na kakšni parceli sploh lahko zgradimo našo "sanjsko hišo"?
Zakonodaja, ki ureja to področje
Kot vedno v medsebojnih razmerjih, zakoni in pravilniki predpisujejo, kako se urejajo določena razmerja. V našem primeru je to razmerje med "našo" nepremičnino in pravico do gradnje hiše na njej.
Zakonodaja, na katero moramo biti pozorni in se uporablja: Zakon o urejanju prostora (ZUreP-2), Pravilnik o določanju zemljišč za gradnjo stavb, Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ), Zakon o dostopu do informacij javnega značaja (ZDIJZ).
Razlogi za pomembnost posameznega zakona oz. pravilnika:
1.) ZUreP-2: ta zakon predpisuje cilje, načela in pravila urejanja prostora, na naš primer se natančneje navezuje saj:
- Ta zakon predpisuje kakšne vrste zazidljivosti nepremičnin poznamo (npr.: zazidljivo, nezazidljivo).
- Prav tako predpisuje, s katerim aktom se to določa in kdo ta akt sprejema (Občinski prostorski načrt (OPN) in Državni prostorski načrt (DPN), tak akt na občinski ravni sprejema Občina, na državni pa Ministrstvo za okolje in prostor).
- Poleg teh dveh stvari pomembnih za našo temo, pa ta zakon tudi predpisuje na kakšnih nepremičninah lahko Občina ali Ministrstvo za okolje in prostor sprejme predkupno pravico na nepremičnini in s kakšnim aktom jo lahko sprejme.
2.) Pravilnik o določanju zemljišč za gradnjo stavb: ta pravilnik določa način določitve zemljišč za gradnjo stavb, je lex specialis v primerjavi z ZUreP-2.
3.) ZKZ, predpisuje v kakšnem primeru gre za kmetijsko zemljišče, ki načeloma ni zazidljivo z hišo.
4.) ZDIJZ: ta zakon predpisuje, do katerih informacij javnega značaja lahko dostopamo kot posameznik.
Kakšen je pravni postopek za gradnjo hiše?
Sedaj bomo v celoti pregledali pravni postopek za gradnjo hiše na določeni nepremičnini, v katerega bom navezal tudi zakone, ki sem jih predhodno navedel.
Če nepremičnine še niste kupili, vendar ste se odločili za določeno lokacijo, je predhodno potrebno preveriti podatke o zazidljivosti nepremičnine in prav tako o predkupni pravici države/občine na Upravni enoti želene nepremičnine, dostop do teh podatkov nam omogoča ZDIJZ.
Razlogi, ki nam lahko preprečijo izgradnjo hiše na določeni nepremičnini so natančneje navedeni v Pravilniku o določanju zemljišč za gradnjo stavb, ti so:
- Če so nepremičnine pozidane z objekti za javno infrastrukturo.
- Če na nepremičninah naravni pogoji ali druge omejitve v naravi tega ne dopuščajo.
- Če na nepremičninah, na katerih v skladu s prostorskimi izvedbenimi pogoji iz občinskega prostorskega načrta ali v skladu z merili in pogoji iz prostorskih ureditvenih pogojev gradnja stavb ni dopustna, oziroma so zemljišča, na katerih v skladu s sprejetim občinskim podrobnim prostorskim načrtom na podlagi zakona, ki ureja prostorsko načrtovanje, ali občinskim lokacijskim načrtom na podlagi zakona, ki ureja prostor, ali zazidalnim načrtom oziroma ureditvenim načrtom na podlagi zakona, ki je urejal naselja in druge posege v prostor, gradnja stavb ni predvidena
- Če na se na nepremičninah urejajo z občinskim prostorskim načrtom ali s prostorskimi ureditvenimi pogoji in so na njih uveljavljeni pravni režimi, ki se nanašajo na varstvena, zavarovana, degradirana, ogrožena in druga območja, na katerih je na podlagi predpisa vzpostavljen poseben pravni režim, tako da gradnja stavb na njih trajno ali začasno ni možna
- Če se na nepremičninah, na katerih je v skladu z občinskim prostorskim načrtom ali s prostorskimi ureditvenimi pogoji predvidena gradnja gospodarske javne infrastrukture oziroma gradnja gradbeno inženirskih objektov.
- Na nepremičninah, za katera je predvidena izdelava podrobnega prostorskega akta, pa ta še ni sprejet.
- Na nepremičninah, na katerih veljajo začasni ukrepi za zavarovanje urejanja prostora.
Nato so razlogi tudi določeni v ZKZ-ju, saj na tistih nepremičninah, ki veljajo za kmetijska načeloma ni dovoljena izgradnja hiš. In splošni razlogi na načelni ravni, na katerih nepremičninah se ne sme graditi hiš, so določeni v ZUreP-2.
Ko ugotovimo, da nam je gradnja hiše s pravnega vidika dovoljena, moramo na upravno enoto postaviti zahtevek za izdajo Gradbenega dovoljenja, k temu zahtevku moramo priložiti Lokacijsko informacijo, idejno zasnovo – skico hiše, vodilno mapo projektne dokumentacije (vodilna mapa iz projektne dokumentacije za pridobitev mnenj in gradbenega dovoljenja "DGD").
Strokovno tehnični pogled na nepremičnino in njeno zazidljivost
Pogledati moramo ali je neka določena nepremičnina zazidljiva z našo sanjsko hišo tudi iz strokovno tehničnega vidika, tu moramo biti pozorni na makrolokacijo in mikrolokacijo.
Pri mikrolokaciji je treba presoditi, kakšne značilnosti ima zemljiška parcela, kot je sestava tal, strmine, hudourniki, objekti v neposredni bližini, parcele sosedov in na njih zgrajeni objekti. Zemljišča na močvirnatih tleh, na strmih terenih zahtevajo dodatno sanacijo, kar je povezano z dodatnimi stroški. Dobro se je pozanimati o višini podtalnice, v primeru, da bo hiša podkletena, o elektromagnetnem sevanju na tem območju, pa tudi o geoloških in podzemnih formacijah.
Makrolokacija pa pomeni bližino mesta, nakupovalnih središč, delovnih mest, šol in vrtcev, zdravstvenih ustanov in drugih javnih uradov.
Glede na vse navedeno z vsemi skupaj pridobljenimi podatki, tako iz pravnega vidika, kot iz strokovno tehničnega vidika, lahko šele presodimo ali je neka nepremičnina primerna za izgradnjo naše sanjske hiše. Ta sklep pa nam poda odgovor na našo vprašanje iz naslova članka in sicer odgovor je, da vsaka parcela ni vedno primerna za gradnjo hiše.
