Nakup nepremičnine je velik finančni zalogaj in za večino enkratni življenjski projekt. Razumljivo je, da te odločitve ne moremo sprejeti zlahka, v razmišljanje se pogosto prikrade tudi vprašanje, kdaj je pravi čas za nakup ali gradnjo nove hiše. Pri tem se srečujemo z več dilemami. So razmere na trgu nepremičnin primerne, da bi se odločili za ta veliki in pomembni korak, ali je bolje počakati? Kako bomo nakup nove hiše financirali? Pri tem imajo osrednjo vlogo pogoji kreditiranja, saj le redko kdo nakup lahko plača iz prihrankov. Kaj se dogaja z obrestnimi merami in kako se bodo gibale v prihodnosti?

Na eni strani imamo torej cene nepremičnin, ki že dolgo vztrajajo na visoki ravni, in zaostrene pogoje kreditiranja s precej višjimi obrestnimi merami, kot so bile še pred dvema ali več leti. Oboje nas morda trenutno odvrača od odločitve o nakupu hiše in razmišljamo o tem, da bi bilo bolje še počakati. A na drugi strani so tudi dejavniki, ki odločitev o nakupu spodbujajo. Nova hiša dolgoročno ne bo izgubljala vrednosti, kvečjemu jo bo povečala. Zelo verjetno bo prinašala tudi energetske prihranke, saj so novogradnje že zaradi zakonskih zahtev energijsko izjemno varčne. In če k temu dodamo še morebitne najemnine, ki jih moramo plačevati iz meseca v mesec, če ne bivamo v lastni nepremičnini, ali pa je dom, v katerem bivamo, pretesen, je rešitev lahko na dlani.

Da bo odločitev o primernem času za nakup hiše lažja, je dobro poznati nekaj dejstev o cenah nepremičnin in višini obrestnih mer stanovanjskih kreditov.

Hiša Lumar Greenline XS/1

Cene nepremičnin dolgoročno rastejo

Podatki o cenah nepremičnin, ki jih zbira in analizira Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS), kažejo, da cene vseh vrst nepremičnin, tudi rabljenih in novih hiš ter zemljišč za gradnjo hiš, rastejo že leta. Vmes so zaznali nihanja tudi malenkost navzdol, a na dolgi rok so v povprečju cene ves čas naraščale. V prvem polletju 2023 so cene novih hiš zrasle za približno štiri odstotke, cene starejših hiš pa za osem. V zadnjih treh letih so se hiše podražile skoraj za tretjino. Dolgoročni trendi kažejo, da je cena hiš v povprečju vsako leto višja za od štiri do osem odstotkov.

Cene zemljišč so lani stagnirale, kar pomeni, da so na približno enaki ravni kot leto pred tem. V povprečju pa so cene zemljišč vsako leto višje za približno štiri ali pet odstotkov, izjema je bilo le pokovidno leto, ko je povpraševanje po zemljiščih izjemno poskočilo, s tem pa tudi cene, ki so bile takrat v povprečju višje kar za 17 odstotkov.

Kakšne so napovedi cen v prihodnje?

Strokovnjaki za nepremičninski trg, ki so pri napovedih zelo previdni, pravijo, da se je trg umiril. Cene stagnirajo oziroma ne rastejo več tako, kot so v nekaj preteklih letih, a so še vedno visoke in tako naj bi bilo tudi letos. Velikih obratov in padcev cen letos ni pričakovati, dodajajo. Lahko se zgodi, da bodo na določenih območjih in v določenem segmentu nepremičnin tudi padle, a na splošno bodo v povprečju ostale na zdajšnji ali celo na nekoliko višji ravni.

Podobno trdijo tudi na GURS. "Nenadnega velikega padca cen nepremičnin tudi po obratu ne gre pričakovati. Tudi o krizi nepremičninskega trga še ne moremo govoriti, pa čeprav je zmanjšanje števila transakcij s stanovanjskimi nepremičninami in zemljišči za njihovo gradnjo občutno. Padec števila transakcij na ravni države namreč še ni drastičen. Očitno pa je zmanjšanje plačilno sposobnega povpraševanja, ki so ga načele visoke cene in obresti, in posledično manjše število transakcij že vpliva na rast cen nepremičnin."

Zakaj so obrestne mere visoke?

Na odločitev o nakupu nepremičnin vplivajo tudi obrestne mere stanovanjskih kreditov, ki so trenutno relativno visoke. Vendar pa, kot napovedujejo na GURS, visoke obrestne mere sicer upočasnjujejo rast cen nepremičnin, ne bodo pa zamajale trga, da bi cene strmoglavile.

Zakaj so obrestne mere tako visoke in kaj lahko pričakujemo v prihodnje? V zadnjih približno dveh letih je Evropska centralna banka zaradi razmer v Evropi, ki so inflacijo pognale v nebo, zviševala temeljne obrestne mere. Temu so sledile visoke vrednosti medbančne referenčne obrestne mere Euribor, ki se prenašajo tudi na bančne kredite. Po več kot 10 letih nenehnega padanja in večletnem vztrajanju na negativnih vrednostih je vrednost Euriborja zadnji dve leti rasla in presegla štiri odstotke.

A videti je, da je Euribor svoj vrh dosegel lansko jesen, saj se njegova vrednost od takrat ne povečuje več. To seveda vpliva tudi na ceno stanovanjskih kreditov. Na kredite s spremenljivo obrestno mero spremembe Euriborja vplivajo neposredno, saj se končna cena kredita izračuna kot Euribor + pribitek. Banke pa že prilagajajo tudi fiksne obrestne mere, ki so trenutno že nekoliko nižje, kot so bile lani jeseni. Kaj bo z vrednostjo Euriborja v prihodnje, je težko napovedati, a če vemo, da Evropska centralna banka na zadnjem zasedanju temeljnih obrestnih mer ni povišala, hkrati pa vidimo, da se inflacija umirja, lahko sklepamo, da bo morda prišlo do padca Euriborja. To pa lahko pomeni, da bodo v prihodnje tudi stanovanjski krediti že nekoliko cenejši.

Hiša Lumar Gea 120

Se torej splača počakati?

Morda. Vendar je pri tem pomembno, kolikšna obrestna mera je za nas sprejemljiva. Tako ugodnih obrestnih mer, kot so bile pred leti, denimo dvoodstotne ali celo nižje, zelo verjetno še nekaj časa ne bomo videli. A še pomembnejši dejavnik od trenutne višine obrestnih mer je dolgoročnost zaveze k odplačevanju. Stanovanjski kredit je običajno dolgoročna obveznost, ki traja 20 ali celo 30 let, v tem času pa se lahko spremeni marsikaj. Vedno obstaja tveganje, da bodo obrestne mere v prihodnosti še višje, z odlašanjem nakupa hiše bomo torej morali sprejeti slabše kreditne pogoje. Seveda pa lahko obrestne mere v prihodnosti tudi padejo, a tudi zaradi takih pričakovanj ni treba čakati z nakupom. Kredit, ki bi ga najeli zdaj, lahko vedno refinanciramo. To pomeni, da z novim, cenejšim kreditom poplačamo starega, ki ga odplačujemo po višjih obrestnih merah.

Preudarno pri najemu kredita

Zato je pri odločitvi o zadolžitvi bolj kot čas pomembno, kakšne so naše finančne zmožnosti, koliko se torej lahko zadolžimo. Pri tem naj bo vodilo preudarnost, na kar opozarjajo tudi v vseh bankah. Nikoli se ni dobro zadolžiti več, kot bi zmogli dolgoročno odplačevati.

V pomoč pri odločitvi za najem kredita naj bo tudi dejstvo, da bodo stroški bivanja v novi hiši, ki jo financiramo s tem kreditom, lahko precej nižji. Predvsem stroški ogrevanja, hlajenja in priprave tople sanitarne vode bodo v energijsko varčni hiši nižji, kot jih plačujemo, če na primer bivamo v starejši hiši ali v stanovanju 40 let starega, energijsko ne obnovljenega bloka. Razliko v višini stroškov lahko namenimo za odplačevanje kredita.

Hiša Lumar Atractivo

Vedno je čas za nakup hiše

Zaključimo lahko, da je ne glede na trenutne cene hiš in zemljišč na trgu in ne glede na relativno visoke obrestne mere stanovanjskih kreditov tudi zdaj lahko primeren čas za nakup nove hiše. To poudarjajo tudi strokovnjaki za nepremičninski trg, ki pravijo, da če z nakupom stanovanja ali hiše rešujemo stanovanjsko vprašanje, je vedno pravi čas za nakup. Čakati na padec cen, medtem ko plačuješ najemnino za stanovanje ali bivaš v premajhnem stanovanju z visokimi stroški, morda ni najboljša odločitev. Cene bi morale drastično pasti, da bi se čakanje splačalo.

Pri odločitvi je dobro upoštevati še eno dejstvo. Vprašati se moramo, koliko nam je vredno bivanje v sanjskem domu, ki omogoča visoko kakovost bivanja. Je res boljše čakati na ugodnejše cene, ta čas pa prebivati v nepremičnini, v kateri ne čutimo zadovoljstva? Poleg tega hiše dolgoročno ohranjajo svojo vrednost, kar potrjujejo tudi navedeni podatki o cenah. Hiša, ki smo jo danes kupili za na primer 300.000 evrov, bo čez desetletje zelo verjetno vredna več, če jo bomo ustrezno vzdrževali. Hiše zato ne smemo gledati kot strošek, temveč kot naložbo, ki nam bo ob nizkih stroških bivanja in vzdrževanja zagotavljala varno, udobno in zdravo zavetje za družino.

Sklenemo lahko, da novo hišo kupimo takrat, ko najdemo ustrezno zemljišče in hišo, hkrati pa imamo izdelano stabilno in premišljeno finančno konstrukcijo nakupa.