Napočil je čas, da naredite enega od najbolj pomembnih korakov v življenju in si ustvarite dom v novi hiši. Če ste našli svojo sanjsko hišo in veste, da boste v njej sebi in svoji družini lahko zagotovili natanko takšne bivalne pogoje in življenjski slog, kot si ga želite in pričakujete, je odločitev praktično na dlani. Cilj, ki je pred vami, je vsekakor dosegljiv, a vendar ga spremlja več izjemno pomembnih vprašanj, na katera je pred nakupom treba najti odgovore. Ker se v življenju pogosto vse začne in konča pri denarju, je prvo pomembno vprašanje, kako boste sanjsko hišo financirali. Za večino velja, da brez najema stanovanjskega kredita ne bo šlo. Misel na dolgoročno zadolženost marsikomu ni najbolj prijetna, a to ni ovira za nakup, če se finančnega načrta za nakup hiše lotite premišljeno in preudarno.

Pot na banko ni prvi korak

A še preden se odpravite na banko po ponudbo za kredit, so nujni še drugi razmisleki. Najprej podrobno poglejte svoje oziroma družinsko premoženje in tekoče prihodke. Osnova so redni mesečni prihodki, torej plača in morebitni drugi redni dohodki, če jih imate. V veliki prednosti boste, če imate na varčevalnih računih že vsaj nekaj prihrankov. Morda imate sredstva naložena v vzajemnih skladih, ali pa imate vrednostne papirje. Tudi starši in drugi sorodniki, če le lahko, običajno radi pomagajo mladim generacijam na poti do novega doma.

Že imate nepremičnino?

Še veliko lažje bo, če že imate nepremičnino, ki jo boste ob vselitvi v novo hišo prodali. Vprašanje je le, kako to izpeljati, saj boste v obstoječi nepremičnini verjetno bivali vse do selitve v novo hišo. Na banki boste predstavili razmere in zagotovo bodo našli rešitev. Ena od možnosti je, da po prejemu kupnine od prodane nepremičnine vsaj za ta znesek poplačate najeti kredit, torej ga refinancirate. Druga možnost je, da najamete dva kredita. Enega za znesek, ki je enak kupnini, ki jo pričakujete, drugega za razliko, če bo vrednost nove hiše višja od vrednosti nepremičnine, ki jo prodajate. Ko boste obstoječo nepremičnino prodali, boste prvi kredit poplačali v celoti, drugega pa odplačevali skladno s kreditno pogodbo.

Lumar Varius-D 173

Nepovratna sredstva Eko sklada

V pomoč pri financiranju nakupa in gradnje hiše so lahko tudi subvencije ali nepovratna sredstva za gradnjo energetsko varčnih hiš. Eko sklad vsako leto objavi razpis s pogoji in višino financiranja, zato v finančnem načrtu vedno upoštevajte tudi to možnost. Po trenutno veljavnem razpisu za gradnjo skoraj nič-energijskih hiš Eko sklad ponuja od dobrih 10.000 pa celo več kot 20.000 evrov nepovratnih sredstev, odvisno od materialov, ki so vgrajeni in kvadrature objekta. Subvencija se namreč dodeljuje po kvadratnem metru uporabne površine*. Obstaja pa omejitev, da subvencije graditelju pripadajo le do 150 kvadratnih metrov uporabne površine.

Poleg tega pa Eko sklad ponuja tudi ugodne kredite za gradnjo hiš po zgolj enoodstotni fiksni obrestni meri. Omejitev je le, da je najvišji možni znesek kredita 100.000 evrov.

Vse to so lahko viri, ki jih je pri sestavljanju finančnega načrta vredno upoštevati. Več kot jih je, manj bo treba na banki najeti stanovanjskega kredita.

Prevetrite družinski proračun

Ko veste, da vseh vaših sredstev ne bo dovolj za nakup hiše, najprej izračunajte, koliko lahko družinski proračun obremenite s kreditom, ne da bi se vam zaradi tega bistveno poslabšal življenjski standard. Hkrati pa preverite, ali lahko zdajšnje mesečne izdatke nekoliko racionalizirate – morda se nekaterim lahko brez slabe vesti odpoveste.

Če zdaj plačujete najemnino, imate precej jasno sliko, ali je mesečni obrok kredita lahko enak ali je morda lahko tudi nekoliko višji. Če najemnine ne plačujete, pa lahko vsaj nekaj mesecev pred končno odločitvijo preverite, kakšno bi bilo vaše vsakdanje življenje s kreditom – predvideni znesek mesečnega obroka kredita položite na varčevalni račun in nanj pozabite. Če živite v energetsko potratni hiši, lahko v enačbo vključite tudi prihranke zaradi energetske varčnosti nove hiše. V novi skoraj-nič energijski hiši bodo vaši mesečni stroški za energijo namreč lahko precej nižji od trenutnih, ki jih plačujete v energetsko potratnem objektu.

Na podlagi tako analiziranega družinskega proračuna in morebitnih prihrankov izračunajte, koliko kredita si lahko privoščite oziroma koliko ga potrebujete, da bo dovolj za nakup vaše sanjske hiše. Ne pozabite tudi na posebne pogoje Banke Slovenije za kreditiranje prebivalstva, ki določajo, koliko denarja vam mora vsak mesec ostati na računu po odplačilu mesečnega obroka kredita, pri čemer se upoštevajo tudi vzdrževani družinski člani. Za lažjo oceno višine mesečnega obroka kredita, ki si ga lahko glede na pogoje Banke Slovenije privoščite pri vaši plači, imajo nekatere banke na spletnih straneh tudi informativne izračune vaše kreditne sposobnosti. Upoštevajte le, da so ti izračuni informativni, natančnejšo oceno kreditne sposobnosti boste dobili na banki.

Ocena kredita z informativnimi izračuni

Šele zdaj je čas, da preverite ponudbo stanovanjskih kreditov na različnih bankah. Vse imajo na svojih spletnih straneh informativne izračune stanovanjskih kreditov, kjer dobite tudi informacijo o trenutnih obrestnih merah.

A ti izračuni so zgolj orientacija, da ocenite, ali manjkajoči znesek lahko financirate s kreditom ali ne. Izračuni so narejeni na podlagi uradnih obrestnih mer, ne glede na kreditno sposobnost posameznika. V praksi pa banke vsakemu kreditojemalcu pripravijo individualno kreditno ponudbo, ki je odvisna od vrste dejavnikov.

Osebno na vsaj tri banke

Banke poleg rednih mesečnih dohodkov in drugih prilivov pri sestavi ponudbe upoštevajo tudi preteklo poslovanje komitenta, preverijo, ali že ima kredit, na primer za zemljišče, in ali ga odplačuje redno, obrestna mera je odvisna tudi od vrednosti nepremičnine, dobe odplačevanja in načina zavarovanja kredita, deleža lastnih sredstev, torej prej omenjenih prihrankov, in načina črpanja kredita. Ne nazadnje pa je obrestna mera odvisna tudi od ponudb konkurenčnih bank.

Zato je izjemno pomembno, da ponudbo preverite in dobite pri različnih bankah, vsaj treh ali štirih. Na podlagi teh se lahko pogajate za nižjo obrestno mero. Banke obiščite osebno in ne oklevajte pri postavljanju vprašanj o vseh podrobnostih kreditne ponudbe.

Kredit za novo hišo je nekoliko drugačen kot za obstoječo

Preden strokovnjakom na banki postavite vsa vprašanja, je treba poudariti, da je najemanje kredita in njegovo črpanje, ko gre za gradnjo nove hiše, nekoliko drugačno, kot če bi s kreditom financirali nakup obstoječe hiše ali stanovanja.

Kredit namreč najemate za hišo, ki je še ni. A zato ni nobenih zadržkov, saj imajo banke ponudbe kreditov tudi za gradnjo hiš. Pri financiranju montažnih hiš je pot do kredita nekoliko bolj preprosta, kot če bi gradili klasično zidano hišo. Zakaj? Večino kredita bodo namreč banke nakazale zgolj enemu izvajalcu. Kar med drugim pomeni, da so posamezne faze izvedbe hiše veliko bolj predvidljive, tako časovno kot izvedbeno in tudi finančno.

Banke vam bodo pripravile kreditne ponudbe, vendar večina kreditno pogodbo odobri in sklene šele, ko boste imeli pravnomočno gradbeno dovoljenje. Banke v teh primerih odobrijo kredite z rastočo hipoteko, kar pomeni, da ocenijo trenutno tržno vrednost nepremičnine, pri čemer upoštevajo oceno tržne vrednosti zemljišča za gradnjo ali zemljišča z nedokončanim objektom, zgrajenim do določene gradbene faze, in tudi oceno tržne vrednosti nepremičnine, ko bo končana.

Kredit z akreditivnim računom

Obstajajo pa tudi drugačne prakse. V NLB na primer kredit odobrijo pred pridobitvijo gradbenega dovoljenja. Odprejo tako imenovani akreditivni račun, na katerem so sredstva kredita, ki ga boste črpali po gradbenih fazah oziroma ga bo banka glede na finančni in gradbeni načrt po določenih končanih gradbenih fazah nakazovala izvajalcu montažne gradnje. Pri tem ni odveč poudariti, da NLB in Lumar dolgoročno sodelujeta pri financiranju hiš Lumar, zato so postopki utečeni.

Tako si tudi že precej pred začetkom gradnje lahko zagotovite določene kreditne pogoje, ki se ne bodo spreminjali, kar pomeni, da je financiranje hiše že precej pred začetkom gradnje predvidljivo.

Opremite se z informacijami

Zato je izjemno pomembno, da že na prvih informativnih pogovorih v banki predstavite, kakšno in koliko vredno hišo načrtujete, kdo bo izvajalec, jih seznanite z vsemi podatki o parceli, o načrtovanih delih, ki bodo izvedena še pred postavitvijo hiše, njihovih vrednostih in tudi o možnih zavarovanjih.

Na podlagi tega vam bodo banke lahko pripravile ponudbe, od tega so lahko odvisni višina obrestne mere, možna zavarovanja kredita in pogoji črpanja.

Stroški bančnih stanovanjskih kreditov

Potem se z bančnimi strokovnjaki pogovorite o stroških in drugih pogojih stanovanjskih kreditov. Najprej o obrestnih merah. Dobra novica je, da se obrestne mere pri slovenskih bankah v zadnjih mesecih znižujejo. Od jeseni 2023 so jih nekatere med njimi znižale že drugič. Razlog je padanje Euriborja, ki počasi, a vztrajno pada od jeseni 2023, ko je dosegel vrednost nekoliko nad štirimi odstotki. Temu je sledil tudi padec fiksnih obrestnih mer, ki so trenutno od 3,7 do 4 odstotkov*.

Ponudbo kreditov in obrestnih mer pri različnih bankah lahko preverite v primerjalniku, ki ga pripravlja Zveza potrošnikov Slovenije, ob tem pa velja opozoriti, da je primerjava zgolj informativna in da se aktualne obrestne mere ne osvežujejo vsak dan, tako da bodo morda kakšni podatki že nekoliko zastareli.

Pozanimajte se tudi, ali je bolje najeti kredit s fiksno ali spremenljivo obrestno mero, kakšna je razlika in kaj pomeni obrestno tveganje pri spremenljivi obrestni meri. Ta lahko namreč niha navzgor in navzdol, skladno z gibanjem Euriborja. Lahko je celo višja od fiksne obrestne mere, kar se dogaja trenutno – krediti s spremenljivo obrestno mero so dražji od kreditov s fiksno obrestno mero. To so sicer nekoliko nenavadne razmere, saj je bila običajno spremenljiva obrestna mera nekoliko nižja od fiksne.

Preverite tudi te podrobnosti

Na banki morate dobiti tudi odgovor, koliko lastnih sredstev morate imeti glede na višino kredita, ki jo pričakujete. Pogoji so različni, običajno pa velja, da banke financirajo od 60 do 80 odstotkov vrednosti naložbe v nepremičnino. Kaj to pomeni? Za financiranje na primer 300.000 evrov vredne hiše boste morali imeti 60.000 evrov lastnih sredstev, banka pa bo odobrila 240.000 evrov kredita.

Preverite, ali se lahko dogovorite tudi drugače, torej za višji znesek financiranja s kreditom. To je pri bankah običajno možno, vendar bodo zahtevale več zavarovanja. S hipoteko boste morali obremeniti še dodatno nepremičnino. Tudi pri gradnji montažne hiše lahko zavarovanja kombinirate. Kot že rečeno, je kredit lahko zavarovan s hišo, ki jo boste gradili, delno ga lahko zavarujete pri zavarovalnici, lahko pa obremenite kakšno drugo nepremičnino.

Zelo pomembno vprašanje je tudi, kolikšna naj bo doba odplačila kredita. Daljša odplačilna doba pomeni nekoliko nižjo mesečno obveznost, hkrati pa dražji kredit. Glede na družinski proračun pa je kljub temu to morda boljša odločitev kot krajša plačilna doba in večja mesečna obremenitev proračuna. Pri tem pa velja, da v nekaterih bankah kredita s fiksno obrestno mero in odplačilno dobo 30 let sploh ni možno najeti.

Odplačilna doba vpliva tudi na možnost zavarovanja kredita. Kredit z 20- in 30-letno dobo odplačila je pri večini bank treba zavarovati s hipoteko. S plačilom zavarovanja pri zavarovalnici pa lahko zavarujemo le kredite z odplačilno dobo do 180 mesecev.

Priporočamo, da se za financiranje nakupa hiše oglasite pri vašem bančnem svetovalcu, ki bo skupaj z vami našel najboljši način financiranja.

Pogumno, a premišljeno v nakup hiše

Ob pogledu na potrebne denarne zneske za nakup in gradnjo hiše se marsikdo ustraši, češ, da je to nedosegljiv cilj. A ni treba, da je tako. Vsekakor pa financiranje nakupa hiše zahteva dober premislek. Tudi velik cilj, ko ga razbijete na manjše korake, postane lažje dosegljiv. Zlasti če imate tako na strani financiranja, kot gradnje hiše ob sebi strokovnjake, ki vam lahko svetujejo pri uresničitvi sanj.

Lumar Lumis 150

* Pogoji v blog zapisu veljajo za april 2024.