Montažna gradnja, Nakup parcele, Gradnja hiše |

6 MIN BRANJA

Kaj preveriti pred nakupom parcele za gradnjo hiše?

Prikaz zemljišča primernega za gradnjo.

Pri iskanju parcele, na kateri nameravamo graditi hišo, je običajno treba sklepati kompromise med željami, ponudbo na trgu in denarjem, ki smo ga pripravljeni odšteti za nakup zemljišča. Predvsem pa je treba preveriti več ključnih dejavnikov, kot so možnosti in omejitve za gradnjo, ter poskrbeti za zakonodajne in kupoprodajne postopke, saj nas lahko napačne odločitve drago stanejo.

Vsekakor se je pred nakupom parcele priporočljivo posvetovati s strokovnjaki, kot so arhitekti, gradbeni inženirji in pravniki. Ti nam lahko pomagajo pri prvih korakih do novega doma, ocenijo vse dejavnike in zagotovijo, da je parcela primerna za gradnjo hiše ter izpolnjuje vse naše potrebe in pričakovanja. Ne nazadnje nam lahko pomaga tudi izbrani ponudnik montažne gradnje, ki dobro razume in pozna celoten postopek nastajanja novega doma, tudi v fazah pred gradnjo, ko še ni vpleten. A vse skupaj poteka veliko bolj gladko, če smo predhodno seznanjeni z morebitnimi tveganji, če znamo postaviti prava vprašanja in smo vsaj približno seznanjeni z zakonodajo, ki ureja področje gradnje.

 

Nakup parcele in izbor hiše naj potekata sočasno

Najbolje je, da nakup parcele in izbor hiše potekata sočasno. Če smo najprej izbrali hišo, se namreč lahko zgodi, da je na želeni parceli ne bo mogoče postaviti, ker denimo njen tloris, oblika strehe ali smer slemena ne izpolnjujejo meril in pogojev iz občinskega prostorskega načrta. V tem primeru bo treba bodisi kupiti drugo parcelo bodisi izbrati drug tip hiše. V nekaterih primerih je sicer mogoče prek zahtevnejših postopkov, kot je lokacijska preveritev, doseči manjša odstopanja od veljavnih načrtov, a gre dolgotrajen postopek z negotovim izidom, zato se nanj ne gre zanašati.

 

Pogled na mesto.

 

Pridobitev lokacijske informacije

Nujen korak pred načrtovanjem, še bolje pa pred samo idejno zasnovo hiše, je zato pridobitev lokacijske informacije na občini, iz katere je razvidno, ali je na določeni parceli sploh mogoče graditi, kako in pod kakšnimi pogoji. Pridobi jo lahko vsak, tudi če ni lastnik zemljišča, za katerega zahteva to informacijo. Lokacijska informacija vključuje podatke o namenski rabi prostora, pravnih režimih, prostorskih izvedbenih pogojih, začasnih ukrepih za zavarovanje prostorskega načrtovanja in o predkupni pravici občine. Zraven so navedeni še urbanistični, arhitektonski, ureditveni, spomeniško-varstveni in drugi pogoji, ki jih je treba izpolnjevati pri načrtovani gradnji. Podobne podatke, a precej manj, vsebuje potrdilo o namenski rabi stavbnega zemljišča, zato tega niti ne potrebujemo, če smo že pridobili lokacijsko informacijo.

 

Lokacijska informacija je bistvenega pomena, ko izbiramo parcelo za gradnjo in tudi samo hišo. Šele ko jo pridobimo, se lahko s ponudnikom gradnje začnemo pogovarjati o arhitekturi našega bodočega doma in naših željah.
 
 
 

Komunalna infrastruktura

Pred nakupom parcele se je dobro pozanimati o komunalni opremljenosti. Sem spadajo cestna infrastruktura, vodovod, elektrika, kanalizacija, plinovod, telefon ipd. Parcele brez vsega naštetega so cenovno sicer precej bolj ugodne, plačali bomo tudi nižji komunalni prispevek, saj občina ne more zaračunati še nezgrajene infrastrukture. A po drugi strani bomo morali sami poskrbeti za ureditev dostopa (ceste) in napeljavo komunalnih vodov, kar je vse prej kot poceni. Prihranek v primerjavi z nakupom dražjega, a komunalno opremljenega zemljišča, se hitro izniči. Postopki se lahko vlečejo, toliko bolj, če se kakšen od lastnikov sosednjih parcel ne bo strinjal, da nove napeljave potekajo prek njegove parcele. Lahko se zgodi, da bo razkopavanje pogojeval z odškodnino ali pa posega sploh ne bo dovolil in bomo morali ubrati še daljšo in tudi dražjo pot.

Pri tem velja imeti v mislih, da so sosedje tisti, s katerimi bomo sobivali nekaj prihodnjih desetletij, zato zaostrovanje odnosov nikakor ni na mestu. Ne bo odveč, da jih prijazno obiščemo in z njimi neformalno poklepetamo. Na ta način lahko pridobimo marsikatero informacijo o gradbeni parceli, ki je posrednik ali prodajalec bodisi ne pozna bodisi jo iz tega ali onega razloga pozabi omeniti.

Na območjih, ki so namenjena individualni gradnji, je sicer komunalna infrastruktura že predvidena, le še realizirati in financirati jo je treba. Običajno se financira iz občinskega komunalnega prispevka, strošek gradnje priključkov na objekt in omrežje komunalne infrastrukture pa krije investitor oziroma lastnik objekta.

Poleg tega se je dobro prepričati, kakšni so načrti občine v zvezi s širitvijo komunalne infrastrukture. Morda je v neposredni bližini parcele, ki jo želimo kupiti, načrtovana gradnja cest in daljnovodov in bi nas novozgrajeni objekti lahko motili.

 

Komunalni prispevek je plačilo dela stroškov opremljanja zemljišč z lokalno komunalno infrastrukturo, ki ga zavezanec za plačilo komunalnega prispevka plača občini. Občina mu s tem jamči priklop na omrežje lokalne komunalne infrastrukture, investitor pa ima pravico zahtevati podpis pogodbe z občino, v kateri se opredelijo rok in tehnični pogoji priključitve.

 

Lega in lastnosti parcele

Poleg pogojev, ki jih določajo že zakonodaja in predpisi, je umestitev hiše na želeno parcelo v veliki meri odvisna še od številnih drugih dejavnikov, kot so lega zemljišča, vrsta terena oziroma podlage, naklon in morfologija terena, dostop do parcele in podobno. Tako med drugim ni vseeno, ali parcela leži na prisojni ali na osojni strani, saj osončenost zemljišča in s tem hiše, zlasti z zimskim soncem, pomembno vpliva na kakovost bivanja. V naravno okolje pravilno umeščeno hišo bodo griči in drevesa ščitili pred vetrom in prehudo poletno vročino. To je pomembno tudi z vidika stroškov, ki jih bomo imeli z ogrevanjem in hlajenjem hiše.

 

Osončena zemljišča.

 

Zemljišča na močvirnatih tleh ali strmih terenih, na primer, zahtevajo dodatno sanacijo, nosilnost tal pa vpliva tudi na način temeljenja, kar je povezano z dodatnimi stroški. Z geotehnično preverbo je zato treba ugotoviti karakteristike tal in globino podzemnih vodnih virov. Če je denimo na parceli visoka podtalnica, ne bo odveč razmisliti o nepodkleteni hiši, saj se lahko gradnja v nasprotnem primeru po nepotrebnem podraži.

 

Pred nakupom parcele moramo preveriti mikrolokacijo (sestavo tal, strmine, hudournike, objekte v neposredni bližini, parcele sosedov in na njih zgrajene objekte) in makrolokacijo (bližina mesta, nakupovalnih središč, delovnih mest, šol in vrtcev, zdravstvenih ustanov in drugih javnih uradov).

 

Dobrodošel tudi geodetski posnetek

Splača se preveriti, ali je za »našo« parcelo že izdelan geodetski posnetek, saj bo hišo veliko lažje umestiti na parcelo. Geodetski posnetek oziroma geodetski načrt je namreč narejen na podlagi že znanih podatkov iz uradnih evidenc in na podlagi podatkov s posnetka terena. Podatki, pridobljeni iz uradnih evidenc (običajno iz evidenc Geodetske uprave RS), obsegajo podatke o parcelnih mejah, bonitetah zemljišč, rabi zemljišč in podobno. Podatki s terena pa vključujejo podatke o mikrolokaciji, podatke o reliefu, vodah, obstoječih objektih in podobno. Iz geodetskega posnetka sta razvidna relief terena in infrastruktura, torej vse, kar potrebuje arhitekt kot podlago za izdelavo načrta.

 

Arhitekt in 2 dimenzionalni načrt hiše.

 

Kaj pa, če je želena parcela na poplavnem območju?

V zadnjih desetletjih se tako v Sloveniji kot drugod po svetu soočamo z vedno bolj pogostimi in uničujočimi naravnimi nesrečami, med katere spadajo tudi poplave. Pred nakupom parcele je zato priporočljiva preverba poplavnih kart, ki so za Slovenijo že narejene. Če je namreč parcela na poplavnem območju, bo treba izvesti nekatera dela, kot je utrjeno nasutje in s tem zadosten dvig objekta, kar bo gradnjo podražilo. Poplavna karta je vsekakor dragocena informacija, saj se v tem primeru kaže izogniti načrtovanju podkletitve in shranjevalni prostor urediti denimo na vrtu.

 

Vzemimo si čas za tehten premislek

Kot smo zapisali že na začetku, je izbira primerne parcele za gradnjo hiše kompromis med našimi željami, ponudbo na trgu in denarjem, ki smo ga pripravljeni odšteti za nakup. Vsekakor si vzemimo čas in dobro premislimo, preden se odločimo. Lahko boste imeli srečo, da v kratkem času najdete tisto pravo, ki ne zahteva kompromisov oziroma jih zahteva čim manj. Na splošno velja, da je idealna parcela suha, ravna, nekoliko nagnjena proti jugu, jugozahodu ali jugovzhodu, a tudi nenavadne oblike in velikost ne pomenijo nujno težav. Na dolgih in ozkih parcelah, parcelah nepravilnih oblik, na strmini ali drugih lastnostih, po katerih parcela odstopa od povprečja, lahko dober izvajalec z ustreznim pristopom zagotovi udobno in kakovostno zasnovano hišo, ki bo hkrati ustrezala našim željam in pričakovanjem.

 

Velika žarnica pred hišo na travniku.

 

Pogovor s svetovalcem

Ogled vzorčne hiše Lumar